В Компанию «Титул» обратилась женщина, которая хотела продать свою квартиру. До заключения предварительного договора купли-продажи, нашим сотрудникам она представила свой паспорт, правоустанавливающие и правоподтверждающие, а также технические документы на квартиру. Право собственности на квартиру к ней перешло на основании договора дарения. При анализе представленных документов не было выявлено причин, препятствующих оформлению предварительного договора купли-продажи.
После заключения предварительного договора купли-продажи, сотрудниками отдела правовой экспертизы и отдела оформления была проведена объемная работа по анализу правомочности предыдущих переходов права собственности на отчуждаемую квартиру, в ходе которой выяснилось, что изначально квартира была передана по договору социального найма мужчине, двум его маленьким дочерям и его матери. Впоследствии мужчина со своими несовершеннолетними дочерьми уехал на постоянное место жительство в США. В этой квартире осталась жить его мать, которая и приватизировала эту квартиру. Так как в приватизации квартиры участвовал только один человек, соответственно требовалось получение отказов от участия в приватизации от лиц, зарегистрированных в этой квартире на момент приватизации, т. е. от мужчины и несовершеннолетних детей, которые не могли отказаться от приватизации в силу их недееспособности. Хотя срок исковой давности по этой сделке истек со дня ее совершения, но в отношении несовершеннолетних детей он начинает течь с момента их совершеннолетия, и соответственно, они могут в судебном порядке восстановить срок исковой давности и оспорить существующее право собственности на квартиру и требовать выдела их долей из права собственности со дня, когда они узнают об обстоятельствах, которые являются основанием признания сделки недействительной. Данное нарушение может явиться основанием для признания договора на передачу квартиры в собственность недействительным.
После смерти первого собственника квартиры право собственности перешло на основании свидетельства о праве на наследство по закону к ее сыну. Через некоторое время он подарил квартиру женщине, которая впоследствии обратилась в нашу Компанию с целью ее продажи.
Нам была также представлена на анализ копия поквартирной карточки, на основании которой было выявлено, что зарегистрированные по этому адресу дочери дарителя, проживающие до сих пор за границей РФ, были сняты с регистрационного учета на основании решения суда. Однако в связи с невозможностью уведомления в надлежащем порядке заинтересованных лиц, указанное решение суда может быть обжаловано в любое время, в случае если выписанные лица заявят о нарушении своих права. Вышеперечисленные обстоятельства не позволяют в дальнейшем оформить сделку, поэтому предварительный договор купли-продажи квартиры был расторгнут.