На подписание предварительного договора купли-продажи квартиры были представлены документы по объекту. До подписания предварительного договора и передачи предварительного платежа на руки ПРОДАВЦУ, юристу было необходимо определить соответствие документов действующему законодательству, проверить наличие/отсутствие ограничений (обременений) права на объект и т. п.
На первый взгляд все документы соответствовали требованиям закона, однако была небольшая проблема: объект находился в залоге у банка. Ситуация достаточно типичная для последних лет,. поэтому необходимо было получить информацию от банка, в каком порядке погашать задолженность. Банк сообщил, что при полном погашении ссудной задолженности готов в течение 3-х дней снять обременение с объекта, чтобы способствовать проведению сделки. Единственным нюансом, который и вызвал подозрение, был ограниченный срок сделки 3 недели. При более подробном выяснении обстоятельств, была получена информация, что по продаваемому объекту велись судебные споры в рамках погашения задолженности по кредитному договору и продаже указанной квартиры с торгов. Однако в рамках судебного процесса между сторонами спора (банком и продавцом) было подписано мировое соглашение, которое на момент проведения экспертизы уже было утверждено определением суда. В соответствии с мировым соглашением квартира перешла в собственность банка. При более подробных переговорах с сотрудником банка, было выяснено, что необходимо продать квартиру до вступления в законную силу определения суда. В связи с тем, что все решения и определения арбитражного суда выложены на сайте в Интернете, юрист проверил содержание определения суда и выяснил, что определение об утверждении мирового соглашения вступило в законную силу в день его вынесения судом. Соответственно, собственником квартиры уже фактически являлся банк, который не предпринял никаких действий для подписания акта приема-передачи квартиры и регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Ростовской области. Таким образом, благодаря тщательной проверке представленных документов, задаток не был передан продавцу, который уже не являлся собственником квартиры и, следовательно, не мог брать задаток и подписывать договор.