В Компанию «Титул» обратилась женщина, которая хотела продать свою квартиру. До заключения предварительного договора купли-продажи, нашим сотрудникам она представила свой паспорт, правоустанавливающие и правоподтверждающие, а также технические документы на квартиру. Право собственности на квартиру к ней перешло на основании договора купли-продажи. При анализе представленных документов не было выявлено причин, препятствующих оформлению предварительного договора купли-продажи.
После заключения предварительного договора купли-продажи, сотрудниками отдела правовой экспертизы и отдела оформления была проведена объемная работа по анализу правомочности переходов права собственности на отчуждаемую квартиру, в ходе которой выяснилось, что предыдущим собственником квартиры был несовершеннолетний ребенок. В соответствии с Гражданским кодексом РФ при совершении сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, необходимо получение разрешения органа опеки и попечительства (на практике разрешение выдается в виде постановления или разрешения главы администрации района по месту жительства ребенка). Необходимым условием совершения такой сделки является оформление в собственность несовершеннолетнего ребенка другого недвижимого имущества, не меньшей площади и не худшего качества.
В связи с тем, что сделки с несовершеннолетними подлежат контролю со стороны администрации, сотрудниками ООО «Компания по управлению недвижимостью «Титул» была проведена проверка исполнения условий постановления органов опеки и попечительства. В результате указанной проверки было выявлено, что родители после продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, не оформили в его собственность другую квартиру в соответствии с постановлением. В настоящее время органы опеки и попечительства уже подали исковое заявление в суд о признании договора купли-продажи с нашим собственником недействительным. В соответствии со сложившейся практикой и действующим законодательством в такой ситуации суды поддерживают органы опеки и расторгают договоры, которые нарушили права и законные интересы несовершеннолетних.
Выше перечисленные обстоятельства не позволяют в дальнейшем оформить сделку, поэтому предварительный договор купли-продажи квартиры был расторгнут и задаток возвращен покупателю.